Cara Menghitung BPHTB atas Transaksi Properti
Memahami cara menghitung BPHTB penting bagi Anda yang ingin melakukan transaksi jual beli, warisan, pemberian, atau pembagian harta bersama atas tanah dan/atau bangunan.
Dengan menghitung BPHTB secara tepat, Anda dapat terhindar dari sanksi karena selisih pembayaran, keterlambatan, dan lain-lain. Yuk simak artikel berikut ini, yang akan menambah wawasan Anda tentang bagaimana cara menghitung BPHTP.
Apa itu BPHTB?
BPHTB adalah pajak yang dikenakan kepada pihak yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan, baik melalui jual beli, warisan, pemberian, maupun lelang. Pajak ini merupakan salah satu sumber pendapatan daerah yang penting untuk membiayai pembangunan daerah.
Objek yang Dibebankan Tarif BPHTB
Objek BPHTB diatur dalam Pasal 85 ayat (1) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD), yaitu:
1. Perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan karena:
- Jual beli
- Tukar menukar
- Hibah
- Hak Waris atau Hibah Wasiat
- Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain
- Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
- Penunjukan pembeli dalam lelang
2. Pemberian hak baru karena:
- Kelanjutan pelepasan hak
- Diluar pelepasan hak
Pengecualian objek BPHTB
- Perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan untuk:
- Pembangunan rumah ibadah.
- Pembangunan rumah murah untuk masyarakat berpenghasilan rendah.
- Pembangunan atau perluasan sekolah.
- Pembangunan atau perluasan rumah sakit.
- Pembangunan atau perluasan fasilitas umum lainnya.
- Perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan yang digunakan untuk:
- Kepentingan negara untuk pertahanan dan keamanan.
- Kepentingan umum untuk pelaksanaan proyek strategis nasional.
- Rehabilitasi dan rekonstruksi pascabencana.
Syarat Mengurus BPHTB
Secara umum, berikut syarat administratif untuk mengurus BPHTB yang harus dipenuhi:
- Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB yang dapat diperoleh di kantor Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) setempat atau diunduh dari website Bapenda.
- Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) Wajib Pajak.
- Fotokopi bukti kepemilikan objek pajak seperti Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), Akta Jual Beli (AJB), Letter C, Girik, serta bukti kepemilikan lainnya yang sah.
- Fotokopi SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) untuk 5 tahun terakhir.
- Fotokopi Bukti Pembayaran PBB berupa Surat Tanda Terima Setoran (STTS), kwitansi pembayaran, struk ATM, atau yang lainnya.
Jika Anda memperoleh tanah atau rumah melalui pemberian, warisan, atau jual-beli warisan, maka ada persyaratan tambahan yang harus dipenuhi, antara lain:
- Fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah.
- Fotokopi Kartu Keluarga (KK).
Komponen dalam Menghitung BPHTB
BPHTB adalah pajak yang dikenakan kepada pihak yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan, baik melalui jual beli, warisan, pemberian, maupun lelang. Pajak ini merupakan salah satu sumber pendapatan daerah yang penting untuk membiayai pembangunan daerah.
Tarif BPHTB
Tarif ini diatur melalui Peraturan Daerah. Namun, menurut pasal 88 UU No. 28/2009, tarif maksimal yang dapat ditetapkan untuk Bea Perolehan Hak atas Tanah atau Bangunan adalah 5% (lima persen).
NPOP
NPOP singkatan dari Nilai Perolehan Objek Pajak. Dalam konteks jual beli, NPOP merupakan harga transaksi dari rumah atau tanah yang menjadi objek jual beli.
NPOP berbeda dengan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang ditetapkan oleh pemerintah. NPOP ditentukan berdasarkan kesepakatan antara penjual dan pembeli dalam proses negosiasi.
NPOP merupakan salah satu faktor penting dalam menghitung BPHTB. Semakin tinggi NPOP, maka semakin tinggi pula BPHTB yang harus dibayarkan.
NPOPTKP
NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) adalah nilai minimum perolehan hak atas tanah dan bangunan yang tidak dikenakan BPHTB. Fungsinya untuk meringankan beban pajak bagi masyarakat, terutama untuk pembelian tanah atau rumah pertama. Fasilitas ini dapat diberikan satu kali per Wajib Pajak dan tidak dapat digabungkan dengan objek lain.
Besaran nilai ini ditetapkan oleh pemerintah daerah (kabupaten/kota) dan dapat berbeda-beda di setiap wilayah serta dapat berubah sewaktu-waktu sesuai dengan peraturan daerah terbaru. Namun berdasarkan Pasal 87 ayat (4) dan ayat (5) Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD), nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan paling rendah senilai Rp60.000.000,- (enam puluh juta rupiah) untuk setiap Wajib Pajak.
Jika nilai perolehan tanah dan bangunan nilainya masih di bawah NPOPTKP wilayah Anda, maka objek tersebut tidak dibebankan BPHTB.
Contoh kasus:
- Jika nilai perolehan tanah dan bangunan adalah Rp 50 juta, dan NPOPTKP di wilayah Anda Rp 60 juta, maka tidak dikenakan BPHTB karena nilainya masih di bawah NPOPTKP.
- Jika nilai perolehan tanah dan bangunan adalah Rp 80 juta, maka BPHTB yang terutang adalah Rp 20 juta (Rp 80 juta dikurangi Rp 60 juta)
DPP
DPP (Dasar Pengenaan Pajak), dalam konteks perpajakan memiliki makna yang berbeda-beda tergantung pada jenis pajaknya.
Secara umum, DPP dapat diartikan sebagai nilai yang menjadi dasar perhitungan pajak. Nilai ini diperoleh dengan cara tertentu yang telah ditentukan dalam peraturan perundang-undangan terkait.
Rumus atau Cara Menghitung BPHTB
Cara menghitung biaya BPHTB atas tanah atau bangunan terbilang mudah dan dapat dilakukan dengan rumus sebagai berikut:
BPHTB = Tarif 5% BPHTB x Dasar Pengenaan Pajak (NPOP – NPOPTKP)
Contoh Perhitungan BPHTB:
Sebagai contoh, misalkan Anda membeli sebidang tanah dengan luas 500 m2 dengan NJOP Rp800.000 per meter. Terjadi kesepakatan perhitungan harga tanah antara pembeli maupun penjual sebesar Rp1.000.000 per meter. Sedangkan NJOPTKP Kota Tangerang yang berlaku misal sebesar Rp80.000.000. Maka, perhitungan BPHTB-nya adalah sebagai berikut:
NJOPTKP = Rp80.000.000
NPOP = 500 m2 x Rp1.000.000 = Rp500.000.000
Jadi, besaran BPHTB-nya adalah:
= 5% x (Rp500.000.000 – Rp80.000.000) = Rp21.000.000,- (Dua Puluh Satu Juta Rupiah)
Mengurus Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Secara Online (eBPHTB)
Saat ini Anda bisa menyelesaikan proses BPHTB secara online melalui website daerah yang menyediakan layanan tersebut.
Layanan BPHTB online ini memungkinkan Anda untuk melakukan berbagai proses pengurusan BPHTB dengan mudah dan praktis, tanpa harus datang langsung ke kantor Badan Pendapatan Daerah (Bapenda).
| Wilayah | Website eBPTHB |
|---|---|
| DKI Jakarta | https://ebphtb.jakarta.go.id/ |
| Jawa Barat | https://bapenda.jabarprov.go.id/ |
| Kota Batam | https://ebphtb.batam.go.id/ |
| Kota Bekasi | https://ebphtb.bekasikota.go.id/ |
| Kota Semarang | https://ebphtb.semarangkota.go.id |
| Kota Tangerang | https://bphtb.tangerangkota.go.id/ |
| Kota Tangerang Selatan | https://pbb-bphtb.tangerangselatankota.go.id/ |
| Kabupaten Bekasi | https://bphtb.bekasikab.go.id/ |
| Kabupaten Jember | https://e-bphtb.jemberkab.go.id/ |
| Kabupaten Jepara | https://bpkad.jepara.go.id/ |
| Kabupaten Kebumen | https://e-bphtb.kebumenkab.go.id/ |
| Kabupaten Kendal | https://pajak.kendalkab.go.id/ |
| Kabupaten Kudus | https://simbphtb.kuduskab.go.id/ |
| Kabupaten Langkat | https://esppt.langkatkab.go.id/ |
| Kabupaten Pati | https://bphtb.patikab.go.id/ |
| Kabupaten Purworejo | https://ebphtb.purworejokab.go.id/ |
| Kabupaten Sidoarjo | https://bphtb.pajakdaerah.sidoarjokab.go.id/ |
| Kabupaten Tangerang | https://bphtb.tangerangkab.go.id/ |
| Kabupaten Wonosobo | https://bphtb.wonosobokab.go.id/ |
Pastikan Anda memenuhi persyaratan dan mengikuti prosedur yang berlaku untuk memproses administrasi BPHTB di wilayah Anda. Jangan lupa untuk selalu membayar BPHTB tepat waktu agar terhindar dari sanksi.
Referensi: JDIH Kemenkeu
