Panduan Praktis Beli Rumah Dengan KPR, Ini Syarat dan Prosesnya
Sebagian besar masyarakat menganggap memiliki tempat tinggal yang layak sebagai suatu kebutuhan dasar. Rumah bukan hanya sebagai tempat untuk tidur, tetapi juga sebagai pusat kegiatan sehari-hari, tempat berkumpul keluarga, serta lingkungan di mana seseorang dapat merasa aman dan nyaman.
Membeli rumah merupakan salah satu keputusan terbesar dalam hidup karena terdapat cost besar yang harus Anda keluarkan. Apalagi kian hari harga properti seperti rumah terus merangkak naik. Hal ini membuat sebagian besar orang tidak bisa membeli rumah secara tunai. Menurut data Bank Indonesia, pada paruh pertama tahun 2023 yang lalu, sebanyak 74.1% masyarakat di Indonesia membeli rumah dengan KPR.
Baca juga: Apa Itu Pembiayaan Properti Syariah? Ini Penjelasannya
Artikel kali ini akan membahas seputar panduan praktis membeli rumah dengan sistem KPR, apa saja yang harus disiapkan, serta apa manfaatnya jika kita beli rumah KPR.
Skema KPR itu seperti apa?
KPR (Kredit Pemilikan Rumah) merupakan bentuk pinjaman yang diberikan oleh lembaga keuangan kepada individu atau keluarga untuk membiayai pembelian rumah. Sistem KPR umumnya digunakan oleh masyarakat Indonesia untuk memfasilitasi kepemilikan rumah tanpa harus membayar secara tunai.
Berikut adalah beberapa karakteristik umum dari sistem KPR:
Pinjaman untuk membeli rumah
KPR digunakan khusus untuk membiayai kepemilikan rumah. Penerima pinjaman dapat menggunakan dana tersebut untuk membayar sebagian atau seluruh harga rumah yang akan dibeli.
Jangka waktu KPR
Beli rumah secara KPR memiliki jangka waktu tertentu, biasanya antara 5 hingga 30 tahun. Selama jangka waktu tersebut, penerima pinjaman harus membayar cicilan bulanan sesuai dengan ketentuan yang disepakati.
Bunga
Jenis KPR bank konvensional biasanya memiliki suku bunga yang tetap atau meningkat pada periode tertentu sesuai dengan suku bunga acuan bank sentral. Suku bunga ini ditambahkan ke jumlah pokok pinjaman dan menjadi dasar untuk menghitung jumlah cicilan per bulan.
Agunan
Sebagai jaminan atas pinjaman, rumah yang dibeli dengan KPR menjadi agunan. Jika penerima pinjaman tidak dapat membayar angsuran sesuai dengan kesepakatan, lembaga keuangan memiliki hak untuk mengambil alih properti tersebut.
Persyaratan kelayakan
Penerima KPR harus memenuhi persyaratan kelayakan yang ditentukan oleh lembaga keuangan, termasuk kapasitas finansial, riwayat kredit (BI Checking), dan nilai properti.
Asuransi KPR
Beberapa lembaga keuangan meminta penerima pinjaman untuk mengambil asuransi KPR. Asuransi ini dapat melindungi penerima pinjaman dan lembaga keuangan dari risiko tertentu, seperti kematian atau kehilangan pekerjaan.
Keunggulan membeli rumah KPR
Membeli rumah dengan menggunakan KPR memiliki beberapa keunggulan, baik dari perspektif keuangan maupun manfaat jangka panjang. Berikut adalah beberapa keunggulannya:
1. Tidak langsung membayar penuh
KPR memungkinkan individu atau keluarga untuk memiliki rumah tanpa harus membayar secara penuh pada saat pembelian. Sebagai gantinya, pembayaran dapat dilakukan dalam bentuk angsuran selama jangka waktu tertentu.
2. Diversifikasi investasi
Membeli rumah melalui KPR dapat dianggap sebagai bentuk investasi. Nilai properti cenderung meningkat seiring waktu, dan memiliki rumah dapat memberikan keuntungan finansial dalam jangka panjang. Anda dapat mengalami keuntungan dari kenaikan nilai properti tersebut ketika memutuskan untuk menjualnya di masa depan.
3. Penggunaan uang muka
Dengan KPR, pembeli dapat menggunakan uang muka untuk membayar sebagian kecil dari harga rumah dan mendapatkan kepemilikan penuh. Hal ini memungkinkan pembeli untuk menggunakan sisa dana untuk keperluan lainnya.
4. Pembayaran cicilan lebih terjangkau
Pembayaran KPR dilakukan dalam bentuk angsuran bulanan, yang dapat dirancang sedemikian rupa agar sesuai dengan kemampuan finansial peminjam. Keunggulan tersebut membuat pembelian hunian lebih terjangkau bagi banyak orang.
5. Hak milik penuh
Setelah melunasi seluruh pinjaman KPR, pembeli akan memiliki hak penuh atas rumah tersebut. Hal tersebut berbeda dengan menyewa tempat tinggal, di mana hak pemilik properti tetap ada pada pemilik.
6. Kemudahan akses ke kredit lainnya
Memiliki hunian melalui KPR dapat meningkatkan kredibilitas kredit seseorang. Ini dapat memudahkan akses ke kredit lainnya di masa depan jika dibutuhkan, seperti untuk pendidikan, bisnis, atau kebutuhan lainnya.
7. Pilihan fleksibilitas
Ada berbagai jenis KPR dengan berbagai pilihan suku bunga (tetap atau mengambang), jangka waktu, dan persyaratan lainnya. Ini memberikan pembeli fleksibilitas untuk memilih program KPR yang sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan finansial mereka.
8. Legalitas kuat dan terjamin
Mengajukan KPR pada Lembaga terpercaya tentunya juga dapat memberikan jaminan legalitas yang kuat. Bahkan dalam prosesnya pun Anda akan berhubungan langsung dengan Lembaga dan perusahaan yang terpercaya, seperti pihak pengembang dengan reputasi baik.
Syarat pengajuan KPR untuk perorangan, pengusaha dan subsidi
Syarat dan ketentuan pengajuan Kredit Pemilikan Rumah dapat bervariasi, akan tetapi terdapat syarat umum yang biasanya tidak akan jauh berbeda antar bank penyedia KPR. Berikut adalah beberapa syarat umum pengajuan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah ke bank bagi perorangan, wiraswasta atau subsidi yang wajib Anda penuhi:
Syarat umum
- Warga Negara Indonesia yang dibuktikan dengan identitas KTP
- Usia minimal 18 tahun saat pengajuan atau sudah menikah
- Usia maksimal 55 tahun bagi karyawan, atau 65 tahun bagi wiraswasta pada saat kredit jatuh tempo
- Memiliki penghasilan tetap bulanan
- Pemohon merupakan karyawan tetap/pengusaha/profesional
- Tidak memiliki riwayat kredit buruk, menunggak, atau kredit macet
- Sudah menjadi karyawan tetap selama minimal 1-2 tahun
- Bersedia menandatangani APHT (Akta Pembebanan Hak Tanggungan)
Perorangan atau karyawan
- Fotokopi pemohon (suami serta istri)
- Fotokopi surat nikah atau cerai
- Akta pisah harta yang sudah di daftarkan ke catatan sipil
- Fotokopi kartu keluarga
- Fotokopi NPWP pribadi
- Print out rekening koran tabungan 3 bulan terakhir
- Lampiran slip gaji terakhir (asli)
- Surat rekomendasi perusahaan
- Fotokopi SK pengangkatan pegawai tetap
Pengusaha atau wiraswasta
- Fotokopi pemohon (suami serta istri)
- Fotokopi surat nikah atau cerai
- Akta pisah harta yang sudah di daftarkan ke catatan sipil
- Fotokopi kartu keluarga
- Fotokopi NPWP pribadi
- Print out rekening koran tabungan 3 bulan terakhir
- Fotokopi NPWP/SPT tahunan
- Fotokopi Surat Izin Usaha Perusahaan (SIUP) dan Tanda Daftar Perusahaan (TDP)
- Fotokopi Akta Pendirian/Perubahan
- Data Keuangan Perusahaan
KPR subsidi
Untuk syarat program subsidi sudah tertuang dalam Peraturan Menteri No 35/2021 Pasal 3 Ayat 2. Dalam peraturan tersebut dijelaskan bahwa setidaknya terdapat 4 syarat utama yang wajib dipenuhi oleh pemohon rumah bersubsidi:
- Merupakan Warga Negara Indonesia
- Tercatat sebagai penduduk di satu daerah kabupaten/kota
- Belum pernah menerima subsidi/bantuan pembiayaan perumahan dari pemerintah terkait kredit dan pembiayaan kepemilikan Rumah dan/atau kredit/pembiayaan pembangunan Rumah Swadaya
- Perseorangan yang berstatus pasangan suami istri atau tidak kawin
Syarat pengajuan KPR subsidi ke bank
- WNI minimal usia 21 tahun atau sudah menikah, maksimal 65 tahun pada saat jatuh tempo KPR
- Maksimal gaji untuk KPR subsidi:
a) Tidak kawin, Rp6.000.000 juta
b) Kawin, Rp8.000.000 juta - Khusus Papua dan Papua Barat:
a) Tidak kawin, Rp7.500.000 juta
b) Kawin, Rp10.000.000 juta - Pemohon dan pasangan belum mempunyai rumah
- Belum pernah menerima subsidi perumahan dari pemerintah
- Memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP), Surat Pemberitahuan Tahunan (SPT), dan Pajak Penghasilan (PPh) orang pribadi
- NIK sudah terdaftar
Tahapan beli rumah dengan KPR
Tahapan cara beli rumah KPR melibatkan pengisian formulir aplikasi, penilaian properti, evaluasi kelayakan keuangan, serta biaya-biaya selama proses berlangsung.
Setelah persetujuan, penerima pinjaman dan lembaga keuangan akan menandatangani perjanjian KPR yang mengatur ketentuan pinjaman, termasuk jangka waktu, suku bunga, dan jumlah angsuran bulanan. Berikut penjelasan tahapan lebih lengkapnya:
1. Pembayaran booking fee dan DP
Jika Anda membeli rumah melalui developer perumahan, Anda harus membayar biaya diawal berupa uang tanda jadi (booking fee) serta DP (down payment). Nominal yang dikenakan dapat berbeda-beda sesuai ketentuan yang disyaratkan oleh pihak developer, namun untuk DP umumnya berkisar 10% – 30% dari harga jual rumah.
2. Melengkapi dokumen persyaratan
Selanjutnya yang harus Anda lakukan adalah mengisi formulir serta melengkapi dokumen pengajuan yang sudah ditentukan oleh masing-masing bank. Pastikan untuk menyiapkan dokumen-dokumen ini dengan benar dan lengkap untuk memperlancar proses pengajuan Anda.
3. Screening aplikasi pengajuan
Setelah dokumen dan formulir diserahkan kepada pihak developer atau bank, tahap berikutnya aplikasi Anda akan di cek terlebih dahulu oleh petugas. Pihak bank akan melakukan verifikasi kesesuaian identitas, NIK, data keuangan, dan kelengkapan dokumen lainnya. Pada tahap ini juga akan dilakukan proses BI checking melalui SLIK (Sistem Layanan Informasi Keuangan) yang tujuannya memeriksa apakah pemohon memiliki riwayat pinjaman sebelumnya serta statusnya lancar atau tidak.
Jika rekam jejak di BI checking Anda bagus, maka Anda akan memasuki tahapan berikutnya. Namun, jika terdapat riwayat pinjaman yang buruk atau masuk daftar hitam, kemungkinan besar pengajuan KPR Anda akan ditolak.
4. Tahap appraisal
Tahap appraisal merupakan proses penilaian atau penaksiran nilai properti yang akan dijaminkan sebagai agunan KPR. Tujuannya untuk memastikan bahwa nilai rumah tersebut mencukupi untuk menjamin jumlah kredit yang diminta.
Proses ini membutuhkan biaya yang akan dibebankan kepada pemohon KPR, namun pada kondisi tertentu bisa juga gratis. Contohnya ketika proses jual beli rumah dilakukan dengan developer yang sudah menjadi partner bank yang Anda pilih. Atau produk KPR yang dipilih berupa KPR syariah, karena sebagian besar produk KPR bank syariah tidak membebankan biaya tersebut kepada nasabah.
Penting untuk diingat bahwa hasil dari tahap ini dapat mempengaruhi seberapa besar kredit yang dapat Anda peroleh. Jika nilai rumah yang dihasilkan tidak mencukupi untuk menjamin jumlah KPR yang diminta, bank atau lembaga keuangan mungkin akan menyesuaikan penawaran kredit atau bahkan menolak pengajuan Anda.
5. Program KPR disetujui
Jika taksiran properti sudah dilakukan, selanjutnya bank akan menentukan besaran nominal KPR yang ditawarkan melalui Surat Penegasan Persetujuan Penyediaan Kredit (SP3K). Dokumen ini mencakup informasi mengenai nilai maksimum KPR, jenis kredit, jangka waktu (tenor), bunga, cicilan KPR per bulannya, asuransi, serta agunan.
Sebelum Anda memutuskan setuju atau tidak atas penawaran tersebut, sebaiknya Anda membaca terlebih dahulu dengan seksama mengenai surat penawaran tersebut, misalnya detail mengenai bunga, syarat dan ketentuan yang diberlakukan oleh bank penyalur, serta rincian biaya-biaya seperti asuransi, provisi dan lain-lain.
6. Akad kredit
Proses puncak dalam pengajuan KPR terjadi saat penandatangan akad kredit di hadapan notaris. Para pihak yang terlibat dalam proses tersebut meliputi pembeli (pasangan suami istri), perwakilan dari bank, penjual, dan notaris. Penting untuk dicatat bahwa semua pihak harus hadir secara langsung dan tidak dapat diwakilkan, karena pihak yang terlibat wajib menunjukkan identitas asli kepada notaris.
Setiap pihak, baik pembeli maupun penjual rumah, akan menyerahkan dokumen yang diperlukan, seperti dokumen terkait rumah yang diserahkan oleh penjual, termasuk IMB dan sertifikat tanah.
Baca juga: 6 Keunggulan Membeli Hunian dengan Jaringan Listrik Bawah Tanah
Notaris bertanggung jawab untuk memeriksa keabsahan semua dokumen, termasuk mengecek keberlakuan sertifikat tanah dan status pajak. Jika semuanya memenuhi syarat, notaris akan mengeluarkan Surat Tanda Terima Dokumen kepada penjual sebagai bukti bahwa semua dokumen rumah telah sah berpindah tangan.
Apabila semua proses berjalan lancar dan dokumen akad telah ditandatangani, bank akan mentransfer dana ke pihak penjual (developer atau pemilik rumah sebelumnya). Selain itu, notaris juga akan memproses pergantian nama pada sertifikat tanah dan Akta Jual Beli (AJB) ke pemilik rumah baru.
