Apa itu PPJB Apartemen? Serta Perbedaannya dengan AJB
Membeli apartemen menjadi salah satu transaksi investasi properti yang populer di Indonesia, terutama di kota-kota besar. Dalam proses jual beli apartemen, terdapat dua dokumen penting yang perlu dipahami oleh pembeli, yaitu PPJB dan AJB.
Artikel ini akan membahas secara mendalam mengenai PPJB apartemen, termasuk pengertian, fungsi, cara pembuatan, serta perbedaannya. Simak penjelasan lengkapnya sampai habis!
Pengertian PPJB Apartemen
PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli merupakan sebuah akta yang dibuat untuk mengikat kesepakatan antara penjual dan calon pembeli terkait jual beli unit apartemen.
PPJB tidak dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) melainkan dibuat oleh penjual dan pembeli melalui notaris yang terdaftar di Kemenkumham, proses ini terjadi sebelum unit apartemen selesai dibangun.
Dasar Hukum PPJB
PPJB apartemen tidak diatur secara spesifik dalam satu undang-undang, namun terdapat beberapa peraturan perundang-undangan yang menjadi dasar hukumnya, antara lain:
1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata)
- Pasal 1338 KUHP tentang kebebasan berkontrak, yang menyatakan bahwa setiap orang bebas untuk membuat perjanjian yang tidak dilarang oleh undang-undang.
- Pasal 1320 KUHP tentang syarat sahnya suatu perjanjian, yang menyebutkan bahwa “supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat: sepakat mereka yang mengikatkan dirinya; cakap untuk membuat suatu perikatan; suatu hal tertentu; suatu sebab yang halal.”
2. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
- Pasal 13 tentang Perjanjian Pengikatan Jual Beli, yang menyatakan bahwa PPJB merupakan perjanjian yang mengikat para pihak untuk melakukan jual beli Rumah dan/atau Satuan Rumah Susun (Sarusun).
- Pasal 14 tentang Akta Jual Beli, yang menyatakan bahwa Akta Jual Beli merupakan bukti tertulis tentang adanya peralihan hak atas Rumah dan/atau Sarusun.
3. Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) Nomor 4 Tahun 2016 tentang Penerapan Asas Kepastian Hukum dalam Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan yang Dilakukan Secara Berjenjang
- Lampiran SEMA 4/2016 memuat pedoman penerapan asas kepastian hukum dalam peralihan hak atas tanah dan bangunan yang dilakukan secara berjenjang, termasuk peralihan hak atas apartemen.
4. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat (PUPR) Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Pelaksanaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Rumah dan/atau Satuan Rumah Susun
Fungsi PPJB Apartemen
PPJB melindungi hak pembeli untuk mendapatkan unit hunian sesuai kesepakatan dan memberikan kepastian hukum bagi transaksi jual beli. Isi dari perjanjian ini juga mempermudah proses pembayaran, serah terima unit, dan balik nama sertifikat hak milik.
Dengan kata lain, PPJB apartemen menjadi dokumen penting dalam menjamin kelancaran dan keamanan proses jual beli properti apartemen, baik bagi pengembang maupun pembeli.
Poin-poin Penting dalam Dokumen PPJB Apartemen
PPJB apartemen memuat beberapa poin penting yang perlu dipahami oleh pembeli, antara lain:
Kepala surat
Informasi dalam kepala surat sangat penting untuk memastikan keberlakuan dan keabsahan perjanjian tersebut yang meliputi tanggal dan tempat pembuatan PPJB, nomor surat, serta identitas notaris.
Identitas penjual dan pembeli
Pencantuman informasi identitas penjual dan pembeli selain sebagai persyaratan formal juga bertujuan untuk memastikan bahwa pihak yang terlibat dalam transaksi ini merupakan individu yang sah dan berwenang untuk melakukan perjanjian.
Selain itu poin ini juga untuk memudahkan proses verifikasi dan penelusuran terkait transaksi jual beli apartemen.
Objek perjanjian jual beli
Informasi yang harus dicantumkan mengenai objek perjanjian adalah sebagai berikut, nomor unit, lantai, luas tanah atau bangunan, tipe unit (apartemen studio, apartemen 1 BR, apartemen 2 BR, dll.), serta fasilitas yang terdapat di dalam unit.
Pencantuman informasi ini bertujuan untuk menentukan dengan jelas unit mana yang menjadi objek perjanjian, dan akan didapatkan oleh pembeli sesuai dengan kesepakatan.
Informasi objek perjanjian harus diperiksa secara cermat sebelum ditandatangani untuk memastikan bahwa informasi tersebut akurat dan sesuai dengan kondisi fisik yang sebenarnya.
Harga, cara pembayaran dan biaya-biaya
Dokumen pengikatan tersebut juga harus mencantumkan informasi harga apartemen yang diperjual belikan. Kemudian informasi jumlah uang muka, cicilan, jangka waktu, serta sistem pembayaran, seperti transfer bank, cek, atau tunai.
Selain itu terdapat pula informasi mengenai biaya-biaya lain yang terkait dengan pembelian apartemen, seperti biaya notaris, pajak, dan biaya perawatan.
Kewajiban penjual dan pembeli
Pencantuman kewajiban penjual serta pembeli memiliki tujuan untuk menciptakan kesepakatan yang jelas dan adil antara kedua belah pihak, serta meminimalisir risiko terjadinya perselisihan, dan terhindar dari sengketa apartemen di kemudian hari.
Jangka waktu pembangunan
Developer harus menyelesaikan pembangunan dalam jangka waktu yang telah disepakati dan menyerahkan unit kepada pembeli pada tanggal yang ditentukan.
Jika terjadi keterlambatan, developer harus memberikan kompensasi kepada pembeli sesuai dengan ketentuan yang tercantum dalam dokumen perjanjian pengikat tersebut.
Penyerahan unit apartemen
Informasi mengenai serah terima unit harus tertera dalam dokumen pengikatan perjanjian guna memberikan kejelasan kepada pembeli mengenai kapan unit dapat diserahkan dan apa saja yang harus dilakukan pada saat penyerahan.
Selain itu untuk memastikan bahwa proses penyerahan apartemen berjalan dengan lancar dan tertib.
Jaminan dan sanksi jika terjadi wanprestasi
Pencantuman informasi mengenai jaminan dan sanksi sangat penting karena menjadi pedoman atau aturan yang dapat memberikan kepastian hukum kepada kedua belah pihak mengenai konsekuensi jika terjadi wanprestasi.
Poin ini juga akan mendorong kedua belah pihak untuk memenuhi kewajibannya dengan baik. Serta memudahkan penyelesaian perselisihan atau sengketa jika terjadi wanprestasi dikemudian hari.
Perbedaan Antara PPJB dan AJB
AJB merupakan dokumen penting lainnya dalam jual beli apartemen. Dokumen ini dibuat setelah apartemen selesai dibangun dan telah dilakukan penyerahan unit dari developer kepada pembeli.
Berikut adalah perbedaan utama antara keduanya:
| Aspek | PPJB | AJB |
|---|---|---|
| Waktu pembuatan: | Sebelum unit selesai dibangun | Setelah unit selesai dibangun |
| Status hukum: | Non-otentik | Otentik |
| Kekuatan hukum: | Lebih lemah | Lebih kuat |
| Objek perjanjian: | Unit yang masih dalam proses pembangunan | Unit yang telah selesai dibangun |
| Status kepemilikan: | Pembeli belum memiliki hak kepemilikan penuh | Pembeli telah memiliki hak kepemilikan penuh |
| Balik nama: | Belum dapat dilakukan | Dapat dilakukan |
Bagaimana Langkah-Langkah dalam Pembuatan PPJB Apartemen?
Berikut adalah langkah-langkah dalam pembuatan dokumen tersebut:
1. Tahap Persiapan
- Penjual serta pembeli sepakat untuk melakukan transaksi jual beli hunian apartemen.
- Penjual menyediakan dokumen-dokumen yang diperlukan, seperti SHMSRS, Izin Mendirikan Bangunan (IMB), dan gambar denah unit yang diperjual belikan.
- Pembeli melakukan survei dan memastikan bahwa unit yang akan dibeli sudah sesuai dengan kebutuhan dan budget.
2. Tahap Negosiasi
- Penjual serta pembeli bernegosiasi mengenai harga jual, cara bayar, jangka waktu pembangunan (jika bangunan apartemen belum selesai dibangun), penyerahan kunci dan unit, serta ketentuan-ketentuan lainnya.
- Negosiasi harus dilakukan dengan itikad baik dan saling menghormati.
- Kedua belah pihak harus mencapai kesepakatan mengenai semua poin-poin dalam dokumen perjanjian.
3. Tahap Pembuatan PPJB
- Dokumen ini dibuat oleh notaris yang independen dan terdaftar di Kantor Wilayah Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia (Kemenkumham).
- Notaris akan membacakan isi dokumen dan memastikan bahwa kedua belah pihak memahami poin-poin didalamnya dengan baik.
- Penjual serta pembeli menandatangani dokumen perjanjian pengikatan ini di hadapan notaris.
4. Tahap Pendaftaran PPJB
- Notaris akan mendaftarkan PPJB di Biro Pertanahan untuk mencatat peralihan hak atas hunian apartemen dari penjual kepada pembeli.
- Proses pendaftaran ini akan menjadikan dokumen pengikatan perjanjian menjadi resmi dan memiliki kekuatan hukum.
5. Tahap Penyerahan Unit Apartemen
- Penjual menyerahkan unit kepada pembeli sesuai dengan jangka waktu yang telah disepakati.
- Pembeli memeriksa kelengkapan unit dan fasilitas dengan cermat.
- Jika tidak ada masalah, pembeli akan menerima unit dan menandatangani berita acara penyerahan.
6. Proses Pengalihan Hak
- Pemenuhan kewajiban oleh kedua belah pihak, seperti pemenuhan sisa harga jual oleh pembeli dan penyerahan unit oleh developer.
- Developer dan pembeli menunjuk notaris untuk membuat Akta Jual Beli, kemudian ditanda tangani bersama-sama dihadapan notaris.
- Notaris mendaftarkan akta tersebut di Biro Pertanahan untuk mencatat peralihan hak atas unit apartemen.
- Pembeli dapat melakukan proses peningkatan dari AJB menjadi SHMSRS dikemudian hari.
Sekian artikel penjelasan lebih dalam mengenai PPJB apartemen yang mungkin akan berguna bagi Anda yang sedang merencanakan pembelian apartemen di BSD atau di kota lainnya.
Temukan inspirasi dan pengetahuan seputar properti hanya di Inspirasi Dwijaya Karya!
