Jangan Tertipu! Pahami Jenis Alas Hak Tanah Sebelum Membeli Properti
Memiliki properti, seperti tanah atau rumah, merupakan investasi yang penting bagi banyak orang. Namun, penting untuk memastikan bahwa Anda memiliki bukti kepemilikan yang sah atas properti tersebut. Bukti kepemilikan yang paling umum di Indonesia adalah sertifikat tanah.
Sertifikat tanah bukan hanya secarik kertas biasa. Sertifikat ini berisi informasi penting tentang hak Anda atas tanah tersebut, seperti:
- Jenis alas hak tanah, menunjukkan jenis hak yang Anda miliki atas tanah tersebut.
- Luas tanah, menunjukkan berapa meter persegi tanah yang Anda miliki.
- Lokasi tanah, menunjukkan di mana tanah tersebut berada.
- Nama pemegang hak, menunjukkan nama orang atau badan hukum yang memiliki hak atas tanah tersebut.
Ada beberapa jenis alas hak tanah yang berbeda di Indonesia, dan masing-masing memiliki hak dan kewajiban yang berbeda pula. Berikut adalah beberapa jenis alas hak tanah yang paling umum:
1. Sertifikat Hak Milik (SHM)
SHM adalah jenis alas hak tanah yang paling kuat di Indonesia. Pemegang SHM memiliki hak penuh atas tanah tersebut, termasuk hak untuk menjual, menyewakan, atau mewariskannya.
Sertifikat Hak Milik dapat diperoleh melalui berbagai cara, seperti warisan, pembelian, atau pemberian dari negara. SHM harus didaftarkan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk mendapatkan bukti kepemilikan yang sah.
Menurut UUPA Pasal 27, Hak Milik dapat dihapus apabila tanah tersebut jatuh kepada negara karena pencabutan hak demi kepentingan umum, bangsa dan Negara, namun akan diberikan ganti rugi yang layak menurut cara yang diatur undang-undang.
Kemudian dapat dihapus apabila diserahkan secara sukarela oleh pemiliknya, dapat dihapus karena terlalu lama diterlantarkan, serta dapat dihapus apabila tanah tersebut telah musnah.
2. Hak Guna Usaha (HGU)
Hak Guna Usaha atau HGU diberikan kepada perorangan atau badan hukum untuk mengusahakan tanah negara yang digunakan untuk usaha pertanian, perikanan, atau peternakan.
Pemegang HGU tidak memiliki hak penuh atas tanah tersebut, tetapi mereka memiliki hak untuk mengusahakan tanah tersebut untuk tujuan yang telah disetujui.
Hak Guna Usaha dapat diberikan paling lama 25 tahun, namun untuk perusahaan dapat berlaku paling lama 35 tahun. Masa berlaku tersebut dapat diperpanjang hingga maksimal 25 tahun.
Hak guna-usaha diberikan untuk tanah dengan luas minimal 5 hektar. Jika luas tanah mencapai 25 hektar atau lebih, diperlukan investasi modal yang memadai dan penggunaan teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan terkini.
Terdapat beberapa kondisi yang dapat membatalkan hak guna usaha, diantaranya:
- Masa berlaku sudah berakhir
- Dihentikan sebelum masa berlaku berakhir karena terdapat syarat yang tidak dipenuhi
- Hak dilepaskan oleh pemegang sebelum masa berlaku berakhir
- Hak dicabut demi kepentingan umum
- Tanah diterlantarkan
- Tanah telah musnah
3. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) adalah jenis alas hak tanah yang tujuannya untuk mendirikan dan memiliki bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri selama jangka waktu tertentu.
Jika mengacu pada PP Nomor 18 Tahun 2021 Pasal 37 Ayat (1) masa berlaku HGB diatas Tanah Negara dan Tanah Hak Pengelolaan paling lama 30 tahun, namun dapat diperpanjang dengan maksimal perpanjangan HGB selama waktu 20 tahun, dan dapat diperbaharui sampai dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
Sedangkan masa berlaku HGB diatas tanah hak milik dapat diberikan jangka waktu paling lama 30 tahun, serta dapat diperbarui menggunakan akta pemberian hak guna bangunan diatas tanah hak milik.
SHGB biasanya digunakan untuk membangun perumahan, apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan, pabrik, serta hotel.
4. Hak Pakai
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan atau memanfaatkan hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau milik orang lain.
Hak ini diatur oleh keputusan pejabat yang berwenang atau melalui perjanjian dengan pemilik tanah, yang bukan berupa sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, asalkan tidak bertentangan dengan semangat dan ketentuan Undang-undang.
Pemegang Hak Pakai tidak memiliki hak penuh atas tanah tersebut, tetapi mereka memiliki hak untuk menggunakan tanah tersebut untuk tujuan yang telah disetujui melalui prosedur yang sah.
Hak pakai dapat diberikan untuk jangka waktu tertentu atau selama tanah tersebut digunakan untuk tujuan tertentu; baik secara cuma-cuma, dengan pembayaran, atau sebagai imbalan dalam bentuk apapun.
Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur pemerasan.
5. Hak Sewa
Hak Sewa diberikan kepada orang atau badan hukum untuk menyewa tanah milik orang lain guna keperluan bangunan. Hak sewa diberikan selama jangka waktu tertentu, dengan membayar sejumlah uang sewa kepada pemiliknya.
Pemegang Hak Sewa tidak memiliki hak penuh atas tanah tersebut, tetapi mereka memiliki hak untuk menggunakan tanah tersebut untuk tujuan yang telah disetujui.
5. Hak Sewa
Hak Sewa diberikan kepada orang atau badan hukum untuk menyewa tanah milik orang lain guna keperluan bangunan. Hak sewa diberikan selama jangka waktu tertentu, dengan membayar sejumlah uang sewa kepada pemiliknya.
Pemegang Hak Sewa tidak memiliki hak penuh atas tanah tersebut, tetapi mereka memiliki hak untuk menggunakan tanah tersebut untuk tujuan yang telah disetujui.
6. Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil Hutan
Hak membuka tanah dan memungut hasil hutan adalah hak-hak tradisional yang sering kali berkaitan dengan masyarakat adat atau komunitas lokal di Indonesia.
Dengan menggunakan hak untuk memungut hasil hutan secara sah tidak otomatis memberikan hak milik atas tanah tersebut.
Dengan mengetahui dengan cermat dan jelas akan tiap surat hak atas tanah pada sertifikat, tentu akan mempermudah Anda dalam mengidentifikasi surat legalitas/ bukti kepemilikan yang diberikan oleh pengembang.
Jangan sampai ketidak tahuan kita disalah gunakan oleh pihak yang tidak bertanggung jawab dan mengakibatkan kerugian di kemudian hari. Pastikan properti yang Anda beli memiliki surat legalitas/bukti kepemilikan yang benar.
Dengan semakin berkembangnya dunia properti terutama bangunan high rise maka menjadi kewajiban kita sebagai konsumen untuk lebih mengetahui jenis sertifikat lahan yg akan kita beli.
